꼬마빌딩 건축 실전 교과서 - 건축회사에 기죽지 않는 건물주를 위한 계약·설계·기초·골조·설비·마감 일정별 실전 건축 가이드
보누스
김주창 (지은이)
2021-03-05
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목차
건축가와 시공사에 기죽지 말라
계약부터 시공까지 한눈에 보는 꼬마빌딩 건축 실전 지식
자신의 건물을 가진 건물주는 누구에게나 선망의 대상이다. 많은 사람이 내 건물을 지어 안정적인 미래를 보장받길 꿈꾼다. 물론 바람대로 훌륭한 건물을 짓고 편안한 삶을 살아가는 건물주도 있지만, 현실은 섣불리 건축한 건물 때문에 오히려 큰 손해를 보고 후회하는 건물주가 대부분이다. 멋진 빌딩을 지어 꿈꾸던 건물주가 되려면 반드시 건축 공부를 해서 설계 및 시공에 관련된 지식을 잘 알고 있어야 한다. 건축 지식이 없으면 돈이 아무리 많아도 절대 만족할 만한 건물을 지을 수 없다. 잘 모르는 분야에 무작정 뛰어드는 일은 언제나 위험하다. 특히 건축은 시간과 비용, 노력을 많이 투자하는 일이므로 단단히 준비해야 한다.
꼬마빌딩 건축의 세 주역은 건축주, 건축가, 시공사다. 그러나 건축주는 건축가나 시공사에 비교해 지식이 턱없이 부족하다. 전문가라고 해서 그들에게 모든 것을 다 맡기고 건축주는 자금만 준비하면 된다는 생각은 완전한 착각이다. 지식의 격차를 좁히지 못하면 시공 내내 건축가와 시공사에 끌려다니는 것은 물론, 심한 경우에는 꿈꾸던 건물은커녕 완공도 하지 못한 채 돈과 시간을 모두 잃고 인생이 망가질 수도 있다.
건축가나 시공사는 훌륭한 건물을 짓고 싶은 건축주의 바람과는 달리 자신의 이익을 극대화하려는 목적으로 움직이기 마련이다. 건축주는 설계가 어떻게 이루어지는지, 설계 도면은 어떻게 봐야 하는지, 시공에서 주의할 부실시공 포인트는 무엇인지 등 필요한 지식을 구체적으로 익히고 설계 및 시공 과정을 철저히 감독해야 한다. 처음 꼬마빌딩을 짓기로 결심한 순간부터 건축가 및 시공사 선정, 설계 계약과 시공 계약, 설계 진행, 기초·골조·설비·마감의 시공을 거쳐 건물이 완공될 때까지, 모든 과정을 속속들이 알고 있으면 건축 과정 곳곳에 도사린 수많은 함정을 피해 바라던 건물을 무사히 탄생시킬 수 있다.
꼬마빌딩 건축, 알고 도전하면 두려울 것이 없다
부실시공을 막고 건물의 가치를 극대화하는 건축 실전 노하우
처음 건축사무소를 방문할 때 이것만은 알고 상담하자
건물을 지으려 건축사무소에 방문했을 때 가장 피해야 하는 질문은 “건축비가 평당 얼마예요?”다. 건축에서 평당 가격을 묻는 것은 “나는 건축에 관해 아무것도 모른다.”라는 말과 같다. 예를 들어 건물 면적이 같은 100m²라도 둘레 길이가 구조에 따라 달라지므로 건축비도 바뀐다. 그뿐만 아니라 벽 두께, 층고, 바닥 형태, 자재 품질 등 다양한 요소에 따라 건축비는 천차만별이다. 사전에 이러한 사항을 제대로 파악하면 “평당 600만 원으로 건물을 지으려면 어떤 공법과 자재로 일을 진행하는 게 좋을까요?”와 같이 조금 더 현명하게 질문할 수 있다.
계약을 진행할 때 꼭 알아야 할 것
시공계약서를 살펴보면 여러 사항들이 어지럽게 나열되어 있어 매우 복잡하다. 복잡한 계약서의 문제는 시공사가 건축주를 속이기 쉽다는 것이다. 실제로는 한 사람이 하루에 두 작업을 진행하는데, 이것을 마치 하루에 한 작업씩 이틀 진행하는 것처럼 기재해 인건비를 늘린다. 인입비와 인테리어 비용, 설비 비용을 공사비에 포함하지 않는 방식으로 저렴한 단가에 계약하는 것처럼 보이게 만들기도 한다. 이외에도 건축주는 나중에 문제가 생길 것을 대비해 잔금 지불, 하자 보수 이행증권, 지체상금률, 시공권 및 유치권포기각서 등의 대비책을 꼭 마련해야 한다.
골조공사에서 가장 중요한 철근 품질 확인법
골조공사는 건물의 안전을 책임지는 가장 중요한 공사다. 철근과 콘크리트로 건물의 구조를 만드는 작업이므로 자재의 품질과 작업 방식에 주의를 기울여야 한다. 보통 철근 자재를 확인하라고 하면 굵기만 보는 경우가 많다. 그러나 철근에 각인되어 있는 제조국, 제조사, 지름, 강도 등을 빠짐없이 확인해야 철근의 품질을 제대로 파악할 수 있다. 철근을 보면 점이 1~3개까지 각인되어 있다. 이 점은 철근의 강도를 나타낸다. 일반 철근(SD300~350)은 0~1개, 흔히 하이바(HD)라고 부르는 고장력 철근(SD400)은 2개, 초고장력 철근(SD500)은 3개다. 최근에는 하이바 이상을 사용해 건물을 짓도록 권장하는데, 간혹 일반 철근으로 작업하거나 중국산 철근을 쓰는 경우가 있다. 철근의 품질을 꼭 확인해 철근 바꿔치기로 발생하는 부실시공을 막아야 한다.
건물의 암, 누수 하자를 예방하는 실전 배관 시공
누수 공사 자체는 간단하다. 물이 새는 부분을 조여주거나 교체하면 된다. 그러나 누수 부위를 찾기는 굉장히 어렵다. 누수 지점을 찾지 못하면 보수 비용이 점점 더 올라가는 것은 물론, 작은 누수 하나 때문에 건물의 수명이 줄어들고 가치가 곤두박질치기도 한다. 하자를 예방하려면 수도 및 배관공사에서 시공에 신경을 써야 한다. 누수의 주원인은 수도관 자체가 아니라 수도관을 연결하는 부위다. 따라서 수도관을 매설할 때는 최대한 원라인(one-line)으로 중간에 이음 없이 설치하는 것을 원칙으로 한다. 원라인 시공이 불가능할 때는 수도관과 주름관을 함께 설치하는 이중관 시공을 하면 나중에 교체하기 쉽다. 더불어 수도관이 지나가는 화장실, 탕비실, 세탁실 등에 방수턱을 따로 시공하면 누수 지점을 찾기가 쉬워진다. 이때 설계 단계에서 방수턱 공사를 기재해 시공사가 의무적으로 시공하도록 한다. 방수턱 시공은 시공사가 가장 싫어하는 공사 중 하나이기 때문이다.
계약부터 시공까지 한눈에 보는 꼬마빌딩 건축 실전 지식
자신의 건물을 가진 건물주는 누구에게나 선망의 대상이다. 많은 사람이 내 건물을 지어 안정적인 미래를 보장받길 꿈꾼다. 물론 바람대로 훌륭한 건물을 짓고 편안한 삶을 살아가는 건물주도 있지만, 현실은 섣불리 건축한 건물 때문에 오히려 큰 손해를 보고 후회하는 건물주가 대부분이다. 멋진 빌딩을 지어 꿈꾸던 건물주가 되려면 반드시 건축 공부를 해서 설계 및 시공에 관련된 지식을 잘 알고 있어야 한다. 건축 지식이 없으면 돈이 아무리 많아도 절대 만족할 만한 건물을 지을 수 없다. 잘 모르는 분야에 무작정 뛰어드는 일은 언제나 위험하다. 특히 건축은 시간과 비용, 노력을 많이 투자하는 일이므로 단단히 준비해야 한다.
꼬마빌딩 건축의 세 주역은 건축주, 건축가, 시공사다. 그러나 건축주는 건축가나 시공사에 비교해 지식이 턱없이 부족하다. 전문가라고 해서 그들에게 모든 것을 다 맡기고 건축주는 자금만 준비하면 된다는 생각은 완전한 착각이다. 지식의 격차를 좁히지 못하면 시공 내내 건축가와 시공사에 끌려다니는 것은 물론, 심한 경우에는 꿈꾸던 건물은커녕 완공도 하지 못한 채 돈과 시간을 모두 잃고 인생이 망가질 수도 있다.
건축가나 시공사는 훌륭한 건물을 짓고 싶은 건축주의 바람과는 달리 자신의 이익을 극대화하려는 목적으로 움직이기 마련이다. 건축주는 설계가 어떻게 이루어지는지, 설계 도면은 어떻게 봐야 하는지, 시공에서 주의할 부실시공 포인트는 무엇인지 등 필요한 지식을 구체적으로 익히고 설계 및 시공 과정을 철저히 감독해야 한다. 처음 꼬마빌딩을 짓기로 결심한 순간부터 건축가 및 시공사 선정, 설계 계약과 시공 계약, 설계 진행, 기초·골조·설비·마감의 시공을 거쳐 건물이 완공될 때까지, 모든 과정을 속속들이 알고 있으면 건축 과정 곳곳에 도사린 수많은 함정을 피해 바라던 건물을 무사히 탄생시킬 수 있다.
꼬마빌딩 건축, 알고 도전하면 두려울 것이 없다
부실시공을 막고 건물의 가치를 극대화하는 건축 실전 노하우
처음 건축사무소를 방문할 때 이것만은 알고 상담하자
건물을 지으려 건축사무소에 방문했을 때 가장 피해야 하는 질문은 “건축비가 평당 얼마예요?”다. 건축에서 평당 가격을 묻는 것은 “나는 건축에 관해 아무것도 모른다.”라는 말과 같다. 예를 들어 건물 면적이 같은 100m²라도 둘레 길이가 구조에 따라 달라지므로 건축비도 바뀐다. 그뿐만 아니라 벽 두께, 층고, 바닥 형태, 자재 품질 등 다양한 요소에 따라 건축비는 천차만별이다. 사전에 이러한 사항을 제대로 파악하면 “평당 600만 원으로 건물을 지으려면 어떤 공법과 자재로 일을 진행하는 게 좋을까요?”와 같이 조금 더 현명하게 질문할 수 있다.
계약을 진행할 때 꼭 알아야 할 것
시공계약서를 살펴보면 여러 사항들이 어지럽게 나열되어 있어 매우 복잡하다. 복잡한 계약서의 문제는 시공사가 건축주를 속이기 쉽다는 것이다. 실제로는 한 사람이 하루에 두 작업을 진행하는데, 이것을 마치 하루에 한 작업씩 이틀 진행하는 것처럼 기재해 인건비를 늘린다. 인입비와 인테리어 비용, 설비 비용을 공사비에 포함하지 않는 방식으로 저렴한 단가에 계약하는 것처럼 보이게 만들기도 한다. 이외에도 건축주는 나중에 문제가 생길 것을 대비해 잔금 지불, 하자 보수 이행증권, 지체상금률, 시공권 및 유치권포기각서 등의 대비책을 꼭 마련해야 한다.
골조공사에서 가장 중요한 철근 품질 확인법
골조공사는 건물의 안전을 책임지는 가장 중요한 공사다. 철근과 콘크리트로 건물의 구조를 만드는 작업이므로 자재의 품질과 작업 방식에 주의를 기울여야 한다. 보통 철근 자재를 확인하라고 하면 굵기만 보는 경우가 많다. 그러나 철근에 각인되어 있는 제조국, 제조사, 지름, 강도 등을 빠짐없이 확인해야 철근의 품질을 제대로 파악할 수 있다. 철근을 보면 점이 1~3개까지 각인되어 있다. 이 점은 철근의 강도를 나타낸다. 일반 철근(SD300~350)은 0~1개, 흔히 하이바(HD)라고 부르는 고장력 철근(SD400)은 2개, 초고장력 철근(SD500)은 3개다. 최근에는 하이바 이상을 사용해 건물을 짓도록 권장하는데, 간혹 일반 철근으로 작업하거나 중국산 철근을 쓰는 경우가 있다. 철근의 품질을 꼭 확인해 철근 바꿔치기로 발생하는 부실시공을 막아야 한다.
건물의 암, 누수 하자를 예방하는 실전 배관 시공
누수 공사 자체는 간단하다. 물이 새는 부분을 조여주거나 교체하면 된다. 그러나 누수 부위를 찾기는 굉장히 어렵다. 누수 지점을 찾지 못하면 보수 비용이 점점 더 올라가는 것은 물론, 작은 누수 하나 때문에 건물의 수명이 줄어들고 가치가 곤두박질치기도 한다. 하자를 예방하려면 수도 및 배관공사에서 시공에 신경을 써야 한다. 누수의 주원인은 수도관 자체가 아니라 수도관을 연결하는 부위다. 따라서 수도관을 매설할 때는 최대한 원라인(one-line)으로 중간에 이음 없이 설치하는 것을 원칙으로 한다. 원라인 시공이 불가능할 때는 수도관과 주름관을 함께 설치하는 이중관 시공을 하면 나중에 교체하기 쉽다. 더불어 수도관이 지나가는 화장실, 탕비실, 세탁실 등에 방수턱을 따로 시공하면 누수 지점을 찾기가 쉬워진다. 이때 설계 단계에서 방수턱 공사를 기재해 시공사가 의무적으로 시공하도록 한다. 방수턱 시공은 시공사가 가장 싫어하는 공사 중 하나이기 때문이다.
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